Yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması; yeni ev sahibini yahut bazı yakınlarının o eve ihtiyaç duyması halinde mümkündür.
Yazımızda yeni ev sahibinin başvurabileceği yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası yolunu sizler için detaylı bir şekilde anlattık, dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.
Makalede Ne Var?
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
Evi yeni satın alan kişi, yani yeni malik, eski kiracıyı çıkarmak istiyorsa kiracının tahliyesi davası açmalıdır. Yeni ev satın alan kişi, eski kiracı ile yeni sözleşme yapmak zorunda değildir. Eski kira sözleşmesi aynı şartlarda devam edilir. Daha doğru bir ifade ile evi yeni satın alan kişi, o evi kiracısıyla ve kira sözleşmesi ile birlikte satın almış olur.
Kanun hem yeni malike özel bir tahliye yolu sağlamaktadır hem de eski ev sahibinin zaten sahip olduğu tahliye hakkını da yeni malike devretmektedir. Yani örnek vermek gerekirse eğer önceki kiracı 10 yıllık bir kiracı ise, yeni malik 10 yıllık kiracının tahliyesi için dava açabilir. Yahut hiç bu yollara girmeden direkt olarak yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası hakkını kullanabilir.
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi imkanı, Türk Borçlar Kanunu m. 351’de şu şekilde yer almıştır:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Aşağıda bu davanın detaylarına ve dikkat edilmesi gereken önemli noktalara yer verdik.
Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için bazı şartlar vardır. Bu şartlara uyulduğu taktirde kiracıyı çıkarmak hukuken çok zor olmayacaktır. Ancak bu şartlar önceden sağlanmadan gelişigüzel bir dava açılırsa yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi zorlaşır ve hak kaybı yaşanabilir.
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi şartları şunlardır:
- Yeni ev sahibinin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin bu eve ihtiyaç duyması,
- Evi satın aldıktan sonra 1 ay içerisinde ihtarname çekilmiş olması, bu ihtarnamenin kiracıya ulaşmış olması,
- Evi satın aldıktan sonra en az 6 ay beklenmesi ve 6 ay geçtikten sonra arabulucuya başvurulmuş olması,
- Arabuluculuk aşaması olumsuz sonuçlanırsa dava açılması.
ÖNEMLİ: Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarması sürecinde, görüldüğü üzere ciddi şartlar aranmaktadır. Bunlar genel olarak zor şartlar değildir ancak biri bile eksik olsa davayı kaybettirir. Bu nedenle avukatla çalışmak çok önemlidir.
Yeni Ev Sahibinin Aldığı Eve İhtiyaç Duyması
Yeni ev sahibinin veya bahsettiğimiz yakınlarının o eve ihtiyaç duyup duymayacağını mahkeme değerlendirir. Bununla ilgili ciddi deliller sunmak gerekir. En önemli delil tanık delilidir. Ancak kurgusu doğru oluşturulmamış bir ihtiyaç gerekçesini mahkeme kabul etmez. Bu nedenle yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi dava dilekçesi çok dikkatli hazırlanmalıdır.
Yeni ev sahibinin aldığı eve ihtiyaç duyması şartı mahkemeler tarafından 2 kriter üzerinden değerlendirilmektedir:
- Hangi İhtiyacın Gerçek Ve Samimi Olduğu: Hangi ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olduğuna mahkeme karar vermektedir. Bu durumda dava açmak isteyen ev sahibi ihtiyacın zorunluluğunu doğru bir şekilde delillendirerek mahkemeye sunulmalıdır. Ayrıca ileri sürülen ihtiyaç nedeninin dava süresince mevcut olması da gerekir.
- Kimlerin İhtiyacının Mahkeme Tarafından Kabul Edildiği: Yeni ev sahibinin bizzat kendisinin, eşinin, çocuklarının, torunlarının, anne-babasının, nene-dedesinin ihtiyacı burada önemlidir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler de ayrıca yasada yer almıştır. Buna örnek olarak; vesayet altındaki kişileri gösterebiliriz. Ancak yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi; hala-teyze, amca-dayı gibi kişilerin ihtiyacından ötürü mümkün olmaz.
DİKKAT: Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için ihtiyaç doğmuş olmalı dedik. Emsal Yargıtay kararlarında neyin ihtiyaç olarak yer aldığını görüyoruz. Buna göre; çocuğun okuluna veya yeni malikin işyerine yeni evin yakın olması, yeni ev sahibinin veya bahsedilen yakınlarının yurt dışından yurt içine taşınmak istemesi, sağlık sebepleri, yeni ev sahibinin kirada oturuyor olması, yeni ev sahibinin reşit olmuş çocuğunun haklı gerekçelerle (örneğin evlenerek) ayrı eve çıkacak olması, yeni ev sahibinin şuan oturduğu evin yeni evden küçük olması, gibi pek çok samimi ve zorunlu olarak kabul etmiştir.
Yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması ile ilgili iki önemli husus unutulmamalıdır:
- Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için ileri sürülen gerekçe ne olursa olsun, davacı tarafından ispatlanmalıdır. Bu ispat gerek tanık anlatımları ile gerek çeşitli evrak ve delillerle olmalıdır.
- Yeni ev sahibinin ileri süreceği haklı ihtiyaç nedeni, yukarıda saydıklarımızla sınırlı değildir. Mahkemenin makul olarak göreceği; gerçek, samimi ve dava sırasında mevcut olan herhangi bir gerekçe olabilir.
Evi Satın Aldıktan Sonra 1 Ay İçerisinde İhtarname Çekilmiş Olması
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için önemli bir şart da evin satın alınmasından sonra 1 ay içinde ihtarname göndermiş olmaktır.
- İhtar, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi davasının zorunlu şartlarından olduğu için ihtar gönderilmeden dava açılamaz. İhtar çekilirken özellikle süre ve içeriğe dikkat edilmelidir. İhtar evi aldıktan sonra 1 ay içinde çekilmelidir.
- İhtar usul kurallarına uygun olmalı, içeriğinde durumun izah edilmesi kiracıdan evi boşaltması talep edilmeli ve boşaltmadığı takdirde 6 ay sonra dava açılacağı bildirilmelidir. Yani kiracıya 6 aylık süre tanınır. Kiracıya ihtiyaç sebebi de belirtilmelidir.
ÖNEMLİ: Eğer ev satın alındıktan sonra 1 ay içerisinde ihtarname gönderilmemişse bu durumda diğer tahliye yolları değerlendirilmelidir. Bundan aşağıda sık sorulan sorular kısmında bahsettik.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi İhtarname Örneği
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için evin alınmasından itibaren 1 ay içinde ihtarname göndermesi gerektiğinden bahsettik. Bu ihtarname olaya özel olarak avukat tarafından hazırlanmalıdır. Aksi halde ihtarnamede kullanılacak hatalı bir cümle davada sıkıntı oluşturur. Bununla ilgili pek çok Yargıtay kararı vardır. Bu nedenle internet ortamında yer alan hazır taslak ihtarname örneklerinden uzak durmak gerekir. O olaya özgü ihtarname hazırlanmalıdır. Genel hatları ile ihtarnamenin anlaşılabilmesi için “yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarması ihtarname örneği” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Evi Satın Aldıktan 6 Ay Sonra Arabulucuya Başvurmak ve Dava Açmak
Yukarıda bahsettiğimiz şekilde ihtarname gönderildikten ve 6 ay bekledikten sonra artık dava açma aşaması gelir. 01.09.2023 tarihi itibariyle artık kiracı tahliye davalarında davadan önce arabuluculuk yoluna başvurma zorunluluğu gelmiştir.
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi sebebiyle dava açacak olması halinde öncelikle arabulucuya başvurması gerekir. Arabuluculuk başvurusu yapılınca dosyaya bir arabulucu atanır ve arabulucu tarafından toplantı günü belirlenir. Bu toplantı yüzyüze olur. Ancak tarafların avukatları varsa telefon yoluyla da yapılabilir.
Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa; yeni bir kira bedeli belirlenebilir veya tahliye günü belirlenir. Arabuluculuk tutanağı mahkeme kararı gücündedir. Yani ilam hükmündedir.
Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa arabulucu tutanağı buna göre düzenlenir ve taraflarca imza altına alınır. Bu durumda kiralanan taşınmazın tahliyesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi davası açılabilir.
Süre ve usul kurallarına aykırı şekilde arabulucuya başvurulur veya dava açılırsa bu durumda yeni ev sahibi ciddi hak kaybı yaşar. Bu nedenle muhakkak prosedüre birebir uyulması gerekir.
Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Dilekçe Örneği
İhtarname örneğinde olduğu gibi yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi dava dilekçesinde de dikkat edilmesi gereken çok önemli detaylar vardır. İhtarname ile veya mevcut durumla çelişen veya kanuna yahut Yargıtay kararlarına aykırı bir unsur dilekçede yer alırsa dava reddedilir.
Bu nedenle internette yer alan taslak dilekçelere göre hareket etmek doğru olmaz. Dava dilekçesinin muhakkak deneyimli kira avukatları tarafından hazırlanması gerekir. Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle Bursa’da açılacak bir tahliye davasında dava dilekçesi örneği olması ve fikir vermesi açısından “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi dilekçe örneği” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Süreci Ne Kadar Sürer?
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye için açtığı dava genel olarak 1.5 yıl ile 3 yıl arasında sürer. Bu sürenin uzamasına veya kısalmasına; kiracının davaya vereceği cevap, mahkemenin yoğunluğu, davanın usule uygun bir şekilde açılıp açılmadığı, araştırılacak delillerin kapsamı, tanıklar vs. etki eder. Ayrıca sürecin avukat ile takip edilmesi her halükarda zamansal olarak olumlu sonuç verir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Davası Masrafları Ne Kadardır?
Yeni ev sahibinin eski kiracı için açacağı tahliye davasının masrafları genel kiracı tahliyesi masrafları ile aynıdır. Sürecin başlangıcında; peşin harç, başvurma harcı, gider avansı, vekalet harcı ve vekalet pulu ödenir. Kiracı tahliyesi davası nisbi harca tabi olduğundan yıllık kira bedeli üzerinden harç hesaplanır. Bunu bir tablo ile gösterecek olursak;
| Sabit/Değişken | Miktarı | |
| Peşin Harç | Yıllık kira bedelinin 68.31/1000’idir. Örnek: aylık kira 15.000 ise peşin harç → | 3.073,95 TL |
| Başvurma Harcı | Sabit (senede bir belirlenir) | 195,80 TL |
| Gider Avansı | Değişken, başta mahkeme ister. | 2000 TL |
| Vekalet Pulu | Sabit (senede bir belirlenir) | 96,00 TL |
| Vekalet Harcı | Sabit (senede bir belirlenir) | 60,80 TL |
| Bilirkişi Gideri (sonradan istenir) | Değişken (mahkeme belirler), genelde: | 3000 TL |
| Keşif Gideri (sonradan istenir) | Değişken (mahkeme belirler), genelde: | 4000 TL |
| TOPLAM | Somut olaya göre değişir | 12.426,55 TL |
NOT: Bilirkişi gideri ve keşif gideri her zaman olmak zorunda değildir. Eğer mahkeme bunların olacağına karar verirse bu iki ödemeyi sonradan ister. Yani davanın başında sadece; peşin harç, başvurma harcı, gider avansı, vekalet pulu ve vekalet harcı ödenir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Davasında Neler Görülür?
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi davası genel olarak 4-7 duruşma sürer. Bu duruşmaların ilki ön inceleme duruşmasıdır. Taraflar dava ve cevap dilekçelerini verdikten sonra yapılacak ilk duruşmada usule ilişkin eksiklik olup olmadığına bakılır. Sonrasında taraflar tanık listesini sunar ve yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için gerekli ihtiyaç sebepleri oluşmuş mu bu durum araştırılır.
İleri sürülen sebeplerin farklılığına göre mahkeme yeni satın alınan evde keşif yapmak isteyebilir. Bilirkişi incelemesi yaptırmak isteyebilir. Tüm bunlar somut olayın özelliklerine göre değişir. Nihayetinde karar verilir. Tarafların bu kararı istinaf etme hakları vardır.
SIK SORULAN SORULAR
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için açılacak davada sıkça sorulan soruları aşağıda sizin için bir araya getirdik.
Önceki Ev Sahibi İle Yapılan Kira Sözleşmesi Devam Eder Mi ?
Yeni ev sahibi ile evde oturmakta olan ve eski ev sahibi tarafından aralarında sözleşme yapılmış olan kiracı arasındaki kira ilişkisi, yeni ev sahibi ile aynı şartlarda devam eder. Yani yeni kira sözleşmesi yapma zorunluluğu yoktur.
Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi?
Yeni ev sahibi ve kiracı arasında kira sözleşmesi aynen devam ettiği için evin yeni sahibi evin mülkiyetinin üzerine geçmesiyle böyle bir hak kazanmaz. Eski kira sözleşmesinde kira ne şekilde ve ne zaman artıyorsa aynı şartlarda artış gerçekleşir.
Yeni Ev Sahibi İhtarname Göndermeyi Unutmuşsa Hangi Yollara Başvurabilir?
Yeni ev sahibi eğer 1 ay içinde ihtarname göndermeyi unutmuş veya geçerli bir ihtiyacı söz konusu değilse bu durumda önceki ev sahibinin sahip olduğu haklara halef olur ve o haklar doğrultusunda tahliye davası açabilir. Örnek vermek gerekirse; tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi, iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi, tadilat nedeniyle tahliye, alt kiraya verme yasağının ihlali halinde tahliye, 10 yıllık kiracının tahliyesi, komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, genel sürelere uyarak ihtiyaç nedeniyle tahliye vs. yollarla tahliyeyi deneyebilir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Davası Nerede Açılır?
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bursa’da sulh hukuk mahkemeleri Bursa Adliyesi’nin 11 Eylül Bulvarı’ndaki Osmangazi Ek Hizmet Binası’ndadır. Yani Bursa’da kiracı tahliye davaları yeni binada görülmektedir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Sonrasında Başka Kiracı Eve Getirilebilir mi?
Burada yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi aslında ihtiyaç nedenine dayandığı için 3 yıllık yeniden kiralama yasağı vardır. Ancak bu yasak, ev sahibinin kesin surette evi başkasına kiraya vermeyeceği anlamına gelmez. Yeni ev sahibi gene evi başka kiracıya verebilir ancak bu durumda eski kiracının dava açarak 1 yıllık tazminat alma hakkı doğar.
Eski Kiracının Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracının Tahliyesi Nasıl Olur?
Kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü olması kiracının tahliyesi açısından önem arz etmektedir. Yazılı için de sözlü için de kanunda belirtilmiş yollara müracaat edilebilmektedir. Burada kiracıya öncelikle ihtarname gönderilir ve kiracılık ilişkisinin tespiti çeşitli yollarla yapılır. Ardından aynı tahliye süreci işletilir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Kararı Nasıl Uygulanır?
Tahliye kararının uygulanabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi gerekmez. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi kararının icra edilebilmesi için kararın kiracıya tefhim ve tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir. Dava sonucunda ilam icraya konularak taşınmazın tahliyesi istenebilir. Ancak kiracı, 3 aylık kira bedelini teminat olarak icra dosyasına yatırıp icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Yani istinaf sonucunun beklenmesini talep edebilir.
Ev Satıldığında Kiracının Hakları Nelerdir?
Ev satıldığında kiracı aynı şartlar altında evde oturmaya devam etme hakkına sahiptir. Sadece artık söz konusu sözleşme ve kanundan doğan haklar ve borçlar konusunda muhatap olunan taraf yeni ev sahibi olacaktır.
Kiracıya Yazılı Bildirim Nasıl Olmalı?
Kanun metninde bu bildirimin yazılı olması gerektiği açıkça düzenlenmiştir. Mahkeme önünde ispat kolaylığı açısından resmi yazılı olması önem arz etmektedir. Yani noterden yapılması her zaman daha sağlıklıdır.
Yeni Ev Sahiplerinin ve Kiracıların Dikkat Etmesi Gerekenler
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu madde 351’de tanınmış olan dava yolunu anlattık. Bu süreç, anlattığımızdan çok daha fazla detaya sahiptir ve her somut olayda farklı özellikler gösterir. Bu nedenle sürecin deneyimli kira avukatı yardımı alınarak takip edilmesi gerekir. Hatalı bir işlem sonucu süreci geri dönülmez bir noktaya taşımamak için avukata sormak önemlidir.